Uno de los elementos de conflicto más comunes en el marco de la Propiedad Horizontal deriva del incumplimiento por parte de algunos propietarios del abono de las cantidades que les corresponden como parte de este régimen.
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH en adelante) establece un régimen especialmente protector para las comunidades de propietarios que les permite reclamar estas deudas de manera más sencilla y asegurando que el propietario incumplidor abonará los honorarios del abogado y del procurador.
La LPH establece diversas obligaciones de los propietarios para sostener la comunidad en su artículo 9. Entre estas obligaciones, son dos las que tienen un contenido económico: las de las letras e y f del apartado 1.
- Contribución a los gastos generales.
La letra e impone la obligación al propietario de contribuir, de acuerdo con la cuota de participación fijada en el título constitutivo o con el acuerdo de la comunidad, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Esta obligación engloba el pago de las cuotas mensuales, de las «derramas extraordinarias» y de todas aquellas obligaciones económicas que la comunidad haya contraído válidamente frente a terceros. Queda a salvo lo previsto en el apartado 4 del artículo 17 LPH y siempre que se hubiera opuesto a la realización de esas obras suntuarias.
El apartado e, además, otorga a la cuota anual del año en curso y a las de los 3 años anteriores el carácter de preferente, para su cobro; a los efectos de lo previsto en el artículo 1923 CC y por delante de los créditos previstos en sus ordinales 3º, 4º y 5º.
Artículo 1921.
Los créditos se clasificarán, para su graduación y pago, por el orden y en los términos que en este capítulo se establecen.
En caso de concurso, la clasificación y graduación de los créditos se regirá por lo establecido en la Ley Concursal.
Artículo 1923.
Con relación a determinados bienes inmuebles y derechos reales del deudor, gozan de preferencia:
1.º Los créditos a favor del Estado, sobre los bienes de los contribuyentes, por el importe de la última anualidad, vencida y no pagada, de los impuestos que graviten sobre ellos.
2.º Los créditos de los aseguradores, sobre los bienes asegurados, por los premios del seguro de dos años; y, si fuere el seguro mutuo, por los dos últimos dividendos que se hubiesen repartido.
(Aunque no estén previstos en el CC, los créditos de la letra e del apartado 1 del artículo 9 de la LPH, se situarían aquí)
3.º Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción.
4.º Los créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad, en virtud de mandamiento judicial, por embargos, secuestros o ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados, y sólo en cuanto a créditos posteriores.
5.º Los refaccionarios no anotados ni inscritos, sobre los inmuebles a que la refacción se refiera y sólo respecto a otros créditos distintos de los expresados en los cuatro números anteriores.
Además del carácter de preferentes a efectos de cobro de diversas deudas de las cuotas de gastos generales de la comunidad, la letra e prevé que el adquirente de un inmueble en régimen de propiedad horizontal responde con el inmueble adquirido de las cantidades que por este concepto hayan adeudado los anteriores titulares hasta el límite de la anualidad vencida hasta el momento de la adquisición más las correspondientes a los 3 años naturales anteriores. Para evitarlo, el propietario deberá aportar una certificación del Secretario, con el visto bueno del presidente, de encontrarse al corriente de pago.
- Contribución al Fondo de Reserva.
La segunda obligación económica que prevé el artículo 9.1 LPH es la prevista en la letra f y consiste en contribuir, con arreglo a la cuota de participación, a la dotación del Fondo de Reserva. Este fondo deberá existir en las comunidades para atender las obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca, así como para la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b de la LPH. Deberá estar compuesto, al menos, por el 10% del último presupuesto ordinario de la Comunidad; y le pertenece, a todos los efectos, a ésta.
- El procedimiento monitorio del artículo 21 de la LPH.
Además del régimen específico de las obligaciones económicas que hemos visto, la LPH prevé un procedimiento más rápido para que las comunidades exijan a los propietarios morosos las deudas previstas en las letras e y f del apartado 1 del artículo 9 LPH que acabamos de detallar cuando éstos no las hubieran cumplido en el plazo y en la forma aprobados por la Junta. La acción para reclamar estas deudas prescribe, conforme a lo previsto en el artículo 1964 CC, a los 5 años.
Para su reclamación mediante el proceso monitorio específico, se requiere la convocatoria de una Junta de propietarios (la ley no exige que sea a ese solo efecto), en la que se acuerde la liquidación y se autorice al presidente o la secretario al ejercicio de las acciones judiciales para la reclamación de las cantidades adeudadas. El apartado 3 del artículo 21 LPH permite reclamar junto a las cantidades adeudadas, los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente y se acompañe a la solicitud de tales gastos.
Asimismo, el secretario deberá emitir una certificación del acuerdo con el visto bueno del presidente y deberá ser notificado a los propietarios afectados de la forma prevista en el artículo 9 LPH. Aunque la notificación no tiene por qué ser fehaciente, se exige que quede constancia de la misma, porque, además, deberá aportarse junto a la petición inicial del proceso monitorio: SAP de Madrid Nº 330/2012, de 14 de junio de 2011, Rec. 896/2011.
Artículo noveno.
1. Son obligaciones de cada propietario:
[…]
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
Competencia y jurisdicción.
Corresponde el conocimiento de la petición inicial al Juzgado de Primera Instancia del domicilio o residencia del deudor o, si no fueren conocidos, el del lugar en que el deudor pudiera ser hallado a efectos del requerimiento de pago por el Tribunal o, a elección de la comunidad, al Juzgado del lugar en el que se encuentre la finca; de acuerdo con lo previsto en el artículo 813 LEC. No cabe la sumisión expresa ni tácita.
Legitimación.
La activa corresponde a la Comunidad, que actuará en juicio mediante su presidente o su secretario.
La pasiva corresponde al propietario deudor; sin embargo, si el inmueble se ha transmitido y no se ha comunicado dicha operación a la comunidad, cabe acudir frente al anterior propietario en el supuesto de la letra i del apartado 1 del artículo 9 LPH. En este caso, podrá acudirse frente a ambos o uno solo indistintamente, ya que la responsabilidad es solidaria.
En el caso de fallecimiento, el demandado será la herencia yacente, si ésta no ha sido aceptada, o los herederos si ya lo han hecho.
Si se hubiera transmitido voluntaria o forzosamente, como veíamos más arriba, el adquirente responde de la anualidad vencida del año en que se transmitió más las de los 3 años naturales anteriores.
Petición inicial.
Como todo procedimiento monitorio, éste no se inicia por demanda propiamente dicha, sino a través de una «petición inicial», que viene a ser una demanda sucinta en la que, conforme a lo previsto en el artículo 814 LEC, deberán expresarse obligatoriamente:
- Datos identificativos de la Comunidad demandante.
- Datos identificativos del deudor. El domicilio a efecto de notificaciones será el del artículo 9.1 h) (el comunicado por el propietario al Secretario o, en su defecto, el piso o local).
- El importe de la deuda que se reclama y su origen. Solamente pueden ser objeto de reclamación las cantidades previamente liquidadas y notificadas al propietario según lo señalado. No se podrán reclamar cantidades devengadas con posterioridad a dicha liquidación.
- Adjuntar los documentos del artículo 812 LEC y los del artículo 21.2º LPH
- Adjuntar otros documentos justificativos de partidas opcionales u otros que, si bien no son obligatorios, si pueden resultar convenientes.
¿Quién paga las costas?
Si la reclamación de cantidad es estimada, ya sea desde el principio o una vez recorrido todo el proceso, la comunidad no abonaría los honorarios de abogado y procurador; sino que lo haría el propietario moroso, con el ahorro que esto supone.
