La realidad social y su regulación privada siempre van más rápido que la Ley. Es el ejemplo de las llamadas «cláusulas COVID» que permitirían a los inquilinos abandonar la vivienda (o preferentemente las habitaciones alquiladas como estudiantes) en el caso de que se suspendiera la actividad presencial en las aulas o trabajos, o los locales de negocio si se diera una suspensión legal de las actividades comerciales.
Estas cláusulas no son más que una adición al contrato que en cada caso se suscriba entre un inquilino y su arrendador y, al no estar prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, debe ser negociada en su integridad; lo que supone tanto condiciones como consecuencias económicas (o no) de la resolución anticipada del contrato.
Arrendamientos para uso de vivienda
Como es de sobra conocido, en los arrendamientos de vivienda, la LAU permite en su artículo 11 el desistimiento unilateral del arrendatario una vez pasados 6 meses desde el inicio del contrato y con un periodo de preaviso de 30 días:
Artículo 11. Desistimiento del contrato.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Sin embargo, esta posibilidad apenas ha servido para muchos inquilinos que se han visto impedidos de pagar el alquiler debido a la situación de pandemia, y han tenido que abandonar las viviendas. Muchos arrendadores han aceptado su marcha anticipada, pero parece perfectamente legal exigir, al menos, hasta los 6 meses de rentas cuando no se ha cumplido con el periodo mínimo del semestre.
Una solución lógica es la inclusión de cláusulas de resolución anticipada del contrato por causas relacionadas con la pandemia, cuyo contenido debe ser íntegramente regulado. En cuanto a la indemnización máxima exigible, parece razonable atender al mismo límite previsto en el artículo 11 relativo a una mensualidad por año restante de vigencia del contrato, o la parte correspondiente si fueran de inferior duración.
Ello se relaciona claramente con la libertad de pacto en el plazo del arrendamiento. Las partes pueden pactar una duración inferior a un año siempre que sea de común acuerdo, aunque lo cierto es que la literalidad del artículo 9 LAU permitiría al arrendatario exigir mantenerse en la vivienda hasta los 5 años si el arrendador es persona física o hasta los 7 si es persona jurídica, incluso en el supuesto de que el contrato incluyera un tiempo menor.
La única excepción que prevé le ley a esta prórroga es que se haya incluido en el contrato la posibilidad de necesitar la vivienda como alojamiento y una vez transcurrido un año del apartado 3 del artículo 9. Más discutible parece, sin embargo, incluir en el contrato la renuncia expresa y anticipada del arrendatario a la prórroga.
Arrendamiento para uso distinto de vivienda
Mayor problema ha existido, sin embargo, en las habitaciones de estudiantes. Algunos pronunciamientos judiciales las consideran como arrendamientos para uso distinto de vivienda, con las consecuencias que un incumplimiento del plazo de arrendamiento por el inquilino conlleva (el abono de todas las mensualidades pendientes o, en su caso, hasta una nueva ocupación del local).
Un ejemplo claro es la SAP de Madrid 16239/2006 – ECLI: ES:APM:2006:16239:
«Tal precepto define el arrendamiento de vivienda por referencia a su objeto, por recaer sobre una «edificación habitable» y apta para servir al destino de «satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario», en concordancia con la constante y consolidada doctrina jurisprudencial que destaca como núcleo característico del contrato el hecho de que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica.
Ese concepto de habitabilidad no puede predicarse del objeto arrendado en el supuesto enjuiciado, que se ciñe a una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño. En definitiva, la cesión de uso en exclusiva recae sobre una única dependencia, carente de las mínimas condiciones de habitabilidad, lo que nos lleva a la conclusión de que el contrato que examinamos no puede reputarse arrendamiento de vivienda comprendido en el art. 2 L.A.U., ni por tanto está sujeto al régimen jurídico propio de esta figura, recogido en el Título II de la propia Ley, en el que se incluye el art. 9 que aplica la sentencia recurrida, sobre duración de los contratos de arrendamiento de vivienda, con una duración mínima de cinco años salvo que el arrendatario manifiesta su voluntad de no renovarlo.«
A pesar de que otra corriente califica este tipo de contratos como arrendamientos de vivienda, lo cierto es que la práctica habitual es la suscripción de contratos para uso distinto de vivienda para los estudiantes; por su cualidad, por lo general, temporal.
Esto conlleva que la única forma de resolver lícitamente el contrato por efecto de una pandemia que haga inútil ocupar una habitación en una ciudad distinta a la vivienda habitual o un local comercial, sea la inclusión de una cláusula de resolución anticipada del contrato por esa causa. Deberá ser negociada en su integridad, con el riesgo que supone para los inquilinos su posición en cuanto a la fijación de la posible indemnización, cuyos límites son los del enriquecimiento injusto.
El Tribunal Supremo ha admitido este tipo de cláusulas de resolución unilateral abonando una penalización en los arrendamientos de negocios, lo que ha de ser lógicamente extensible a los arrendamientos de uso distinto de vivienda en su conjunto:
«En los arrendamientos de negocio rige la libertad de pactos (art. 4.3 LAU y art. 1255 CCiv), lo que incluye la libertad de introducir en el contrato un pacto por el que se atribuya a una de las partes la facultad de poner fin a la relación contractual, así como la posibilidad de pactar la cantidad que deberá pagarse por el ejercicio de esta facultad. Y no resulta irrazonable que en un contrato que tiene una duración de treinta años se garantice el pago de la renta durante los diez primeros y se exija a la arrendataria que quiere salir del contrato con anterioridad el pago de esa penalización. No es aplicable la doctrina del enriquecimiento injusto por el cumplimiento de lo previsto libremente por las partes en un contrato que no ha sido invalidado, que se dirige a corregir adjudicaciones patrimoniales antijurídicas. La cantidad exigida según el contrato no carece de causa».
