Han ocupado mi local o mi vivienda: Desahucio por precario y protección de derechos reales inscritos.

desahucio falta de pago

En la entrada anterior Han ocupado mi vivienda: Interdicto de recobrar la posesión o “desahucio express” examinábamos la fórmula civil que el legislador introdujo en 2018 para flexibilizar la solución a algunas ocupaciones. Sin embargo, y pese a ser la más rápida, también es la más restringida, ya que solo es posible emplearla cuando el inmueble ocupado sea una vivienda (no tiene por qué ser la vivienda habitual del propietario, puede ser la de un arrendatario, por ejemplo).

Ese procedimiento «express» excluía tanto los inmuebles no considerados viviendas como a aquellas que sí lo son, pero que pertenecen a personas jurídicas de ámbito privado (desde bancos y fondos de inversión, a pequeñas sociedades locales). De igual forma, si ha pasado un año desde el despojo de la posesión, es preciso acudir a otros remedios. Si la posesión de estos otros inmuebles ha sido perturbada, el ordenamiento civil prevé otras vías de actuación que, aunque resulten menos ágiles son igual de eficaces según las circunstancias de la ocupación: El desahucio por precario (artículo 250.1.2º LEC) y la acción de protección de derechos reales inscritos (artículos 41 LH y 250.1.7º LEC).

Veamos cada uno de ellos:

Desahucio por precario

Originalmente estaba previsto para situaciones de detentaciones de inmuebles en precario, es decir, aquellas en las que una persona posee una cosa sin título (bien porque no haya existido nunca, o bien porque la vigencia del que existía se hubiera perdido, como un contrato de alquiler no renovado). Asimismo, se incluyen en esta categoría las detentaciones de cosas con consentimiento del propietario (la cesión de un piso a un hijo sin cobrar renta ni haber firmado un contrato) como aquellas que no cuentan con su consentimiento (una ocupación).

Los tribunales han hecho evolucionar el concepto de precario, ampliándola más allá de su concepto tradicional. Por ello sí incluyen las ocupaciones ilegales como objeto de este proceso: SAP de Barcelona (Sección 13ª) de 15 de mayo de 2012 o SAP de Sevilla (Sección 6ª) de 13 de mayo de 2013, entre otras.

La principal diferencia de este procedimiento con los otros dos que estudiamos en estas entradas, es que se trata de un juicio verbal de naturaleza plenaria, es decir, el demandado puede alegar cualquier motivo de oposición y el proceso no se paralizará, por ejemplo, porque nos encontremos con una cuestión compleja, como sí puede ocurrir con la acción de protección de derechos reales inscritos que examinaremos más abajo.

Más allá de eso, la legitimación activa corresponde a quien ostenta el derecho a poseer que, como señalamos en la entrada anterior, será tanto el propietario como el arrendatario, usufructuario, etc. En cuanto a la legitimación pasiva, la ley incluye la posibilidad de dirigir la demanda frente a los “ignorados ocupantes” si se desconoce su identidad, extendiendo los efectos de la resolución final a todos los que se hallaren en el interior del inmueble en el momento del lanzamiento.

La competencia corresponde al Juzgado de Primera Instancia del partido judicial en el que se localice la finca de acuerdo con el artículo 52.1.7º LEC.

Una cuestión relevante son los requisitos de la demanda: la jurisprudencia exige que reúna los siguientes (por todas, SAP de Barcelona 833/2018, de 26 de noviembre de 2018):

  1. Que el actor tenga un título en concepto de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho al disfrute de la finca;
  2. La condición de precarista del demandado. No obstante, la carga de probar la existencia del título del precarista corresponde a éste, y no al actor; y
  3. La identificación de la finca.

El procedimiento no deja de ser el de un juicio verbal, con la diferencia respecto del desahucio por impago de rentas, de que no se fijará la fecha del lanzamiento en el decreto de admisión. El demandado podrá contestar a la demanda en el plazo de 10 días, podrá celebrarse vista si alguna de las partes lo solicita y como especialidad, cabe señalar que, en el caso de que se celebre la vista, si el demandado no acude, se decretará el desahucio sin más trámite.

Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para el lanzamiento, que deberá verificarse antes de 30 días desde la fecha señalada para la vista de tal forma que, si la sentencia fuera condenatoria y no se recurriera, se llevará a cabo sin necesidad de notificarlo.

Al tratarse de un procedimiento plenario, la sentencia tendrá efecto de cosa juzgada, a diferencia del interdicto y del procedimiento siguiente.

Acción para la protección de derechos reales inscritos

Finalmente, el tercer procedimiento en el ámbito civil frente a las ocupaciones que el ordenamiento pone a nuestra disposición es el previsto en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria (LH):

Artículo 41.
Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente.

Lo fundamental de este procedimiento es el objeto: derechos reales inscritos. Queda vetado, por tanto, a los arrendamientos u otros derechos de uso y disfrute no inscritos y a los derechos personales, aunque estén inscritos, como en algunos casos.

La legitimación activa se restringe, por tanto a los titulares de derechos reales inscritos, y la pasiva a quienes sea imputable la perturbación del derecho.

A la demanda es preciso acompañar, como requisito de procedibilidad, certificación literal del Registro de la Propiedad correspondiente que acredite la vigencia del asiento que se hace valer. No basta con una nota simple, puesto que ésta solo tiene carácter informativo. Asimismo, la demanda debe contener las medidas que solicite el actor para el restablecimiento del derecho y una propuesta de caución para que sea abonada por el demandado si se opone.

Al tratarse de un procedimiento sumario, las causas de oposición están limitadas. Además, si el demandado pretende oponerse, debe prestar una caución que fijará el juez; aunque, en la práctica, la cuantía de ésta suele ser baja por los escasos recursos de los ocupas. Fijada la vista, si el demandado no compareciere o si se opone sin prestar caución, se dictará sentencia acordando las actuaciones solicitadas por el actor de acuerdo con lo previsto en el artículo 440.2. LEC.

Tan pronto como se admita la demanda, el tribunal dictará las medidas necesarias para asegurar la efectividad de la sentencia (artículo 441.3. LEC).

Los motivos de oposición están restringidos a:

  1. Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada;
  2. Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito;
  3. Que la finca o derecho, se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción;
  4. No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.

La sumariedad del procedimiento en cuanto a su objeto puede generar que, si los ocupantes exhiben un título falso (algo cada vez más habitual en el caso de mafias dedicadas a estos asuntos) la situación pueda degenerar en el planteamiento de una cuestión compleja y en la apertura de un proceso penal por falsedad documental, con la consiguiente paralización del procedimiento civil.

La sentencia que ponga fin al procedimiento no tendrá efectos de cosa juzgada (artículo 447.2. LEC) y es apelable. Quizá lo más relevante de este caso es que, para apelar, no es necesario prestar caución, al contrario que para oponerse.

En definitiva, se recomienda que se elija el procedimiento en función de la naturaleza de los ocupas; y una vez examinadas las vías civiles entendemos por qué: si se trata de expertos que dicen tener título (aunque sea falso), acudir a un procedimiento sumario puede suponer que el juez se vea impedido de abordar esa materia, por lo que, al convertirse en una cuestión compleja, se archivará, viéndose obligado el demandante a acudir al proceso plenario.


En la siguiente y última entrada de este bloque examinaremos la respuesta penal a las ocupaciones de viviendas y otros inmuebles, con especial atención a la Instrucción 1/2020 de la FGE y a las novedades que puede conllevar su aplicación por los fiscales.

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