Prescripción de los gastos de hipoteca

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El Tribunal Supremo ha aclarado que sí cabe la prescripción de los gastos de hipoteca, pero aún no ha determinado la fecha exacta desde la que debe computarse el plazo de 5 años.

Los gastos de hipoteca son aquellas cantidades pagadas indebidamente por el consumidor por la Notaría, Registro, gestoría y tasación al constituir la hipoteca antes de 2019, tal como vimos en nuestra entrada GASTOS DE HIPOTECA: Qué son y cómo se pueden reclamar. Sin embargo, su reclamación puede estar sujeta a prescripción.

Las entidades bancarias no pueden negar la nulidad de las cláusulas que imponen al consumidor dichos gastos, por lo que suelen defenderse alegando que la acción para reclamarlos, ha prescrito.

Lamentablemente, el Tribunal Supremo no ha fijado un criterio claro sobre el asunto aún, por lo que las Audiencia Provinciales deciden casos similares de forma muy distinta. Por desgracia, el lugar donde se tramite el pleito ahora supone que puedas o no reclamar estos gastos con mayores garantías de éxito. Éstas tienen diferentes criterios sobre la fecha de inicio de la prescripción de los gastos de hipoteca.

Para aclararlo, el pasado 22 de junio de 2021, el Tribunal Supremo elevó una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). El TS da por hecho que la acción para reclamarlos sí prescribe, y que se aplica el plazo general de las obligaciones (antes 15 años y hoy 5). Sin embargo, pregunta al TJUE cuál de las siguientes opciones es más acorde al Derecho de la Unión:

OPCIÓN 1: Que el plazo de prescripción no comience a correr hasta que por sentencia firme se haya declarado la nulidad de dicha cláusula.


OPCIÓN 2: La fecha de las sentencias del Tribunal Supremo que fijaron doctrina jurisprudencial sobre los efectos restitutorios (sentencias de 23 de enero de 2019).

OPCIÓN 3: La fecha de las sentencias del Tribunal de Justicia que declararon que la acción de restitución podía estar sujeta a un plazo de prescripción (básicamente, SSTJUE de 9 de julio de 2020, Raiffeisen Bank SA, asuntos acumulados C-698/10 y 699/18; o de 16 de julio de 2020, Caixabank SA, asuntos acumulados C-224/19 y C- 259/19, que confirma la anterior.

En base a ello, las Audiencias Provinciales han tenido que ir adaptando sus criterios sobre la prescripción de los gastos de hipoteca. Por ejemplo, la Audiencia Provincial de Cuenca, cuyo criterio siempre ha sido beneficioso para los consumidores, venía considerando que la acción es imprescriptible. No obstante, ha matizado su criterio a la espera de la decisión final del Supremo.

SSAP de Cuenca, de 15 de marzo de 2022, número 82/2022 (REC:454/2021); número 364/2022, de 14 de diciembre, (REC 280/2022); de 8 de marzo de 2022, número 68/2022 (REC:455/2021); de 1 de febrero de 2022, número 31/2022 (REC:396/2021); de 21 de diciembre de 2021, número 400/2021 (REC:349/2021); o de 6 de julio de 2021, número 248/2021 (REC:127/2021), entre muchas otras.

Por tanto, es posible la reclamación de los gastos que se realice siempre que no hayan pasado 5 años ininterrumpidos desde el 23 de enero de 2019, en el peor de los escenarios.

La prescripción puede interrumpirse, pero debe hacerse de forma adecuada. Por eso es recomendable acudir a un Abogado experto. En nuestro Despacho de Abogados en Cuenca podemos ayudarte.

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