Una comunidad de vecinos puede prohibir el uso de la piscina a los propietarios de los garajes si se dan las condiciones marcadas por el Tribunal Supremo.
Hasta la sentencia dictada por el Tribunal Supremo en fecha 23 de mayo de 2022, número 411/2022, los criterios mantenidos por las diferentes Audiencias Provinciales sobre la viabilidad de prohibir el uso y disfrute de la piscina comunitaria a aquellos propietarios de garajes que no lo sean, al tiempo, de viviendas, era diversa y contradictoria; exigiéndose la unanimidad en muchos casos.
A pesar de la existencia de pronunciamientos aislados del propio Tribunal Supremo, los diferentes Tribunales de instancia aplicaban criterios dispares. Dicha situación cambia con la anterior sentencia, pues fue dictada con función unificadora de doctrina, conociendo y rechazando expresamente los pronunciamientos de las Audiencias Provinciales que impedían tomar la referida decisión, y que la limitaban a la unanimidad.
La doctrina jurisprudencial es la siguiente:
«Mediante acuerdo comunitario adoptado por mayoría, los propietarios de plazas de aparcamiento, que no lo sean de viviendas, podrán ser privados del uso de la piscina, cuando expresamente no conste descrito como elemento común y además no les haya sido reconocido tal derecho de uso, en el título constitutivo, o estatutos quedando facultado el propietario privado de tal uso a ser exonerado de los gastos comunitarios que genere el uso de tal elemento común».
La doctrina requiere la concurrencia de los siguientes elementos:
- Acuerdo comunitario expreso aprobado por mayoría simple;
- No existencia ni en el título constitutivo ni en los estatutos de un derecho de uso de los propietarios de los garajes de la piscina;
- Exoneración a los propietarios de dichos garajes de los gastos del sostenimiento de la piscina.
Así, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 394 del Código Civil, cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino. Como recuerda el Tribunal Supremo en la referida sentencia de mayo de 2022, lo anterior debe complementarse con lo dispuesto en el artículo 396 del CC, cuando determina que los diferentes pisos y locales de un edificio llevarán inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.
El Alto Tribunal declara que una piscina, por su propia naturaleza, está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia, pues los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, pero no por ello son residentes, sino usuarios de una plaza de estacionamiento.
La piscina, en cuanto elemento común, no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, que se adquieren para estacionar un vehículo, y no por las particularidades recreacionales de la edificación; siendo el uso de la piscina extraño a la naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje.
Ello, por pura lógica, ha de conllevar que los propietarios privados del uso de la piscina deberán ser excluidos del reparto de aquellos gastos inherentes a aquella.
El procedimiento que seguir al efecto conlleva la convocatoria de una reunión de la Junta de Propietarios, ya sea ordinaria o extraordinaria, con la antelación legalmente exigible y la inclusión como punto del orden del día de la decisión sobre la prohibición del uso de la piscina y, si las hubiera, otras zonas recreativas, a los propietarios de plazas de garaje que no lo sean de viviendas; así como el acuerdo a tomar sobre la distribución de los gastos de la misma.
La mayoría exigible es la regulada en el artículo 17.7. de la LPH, es decir, bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Lo más adecuado para su viabilidad posterior es la inscripción de dicha prohibición en los estatutos y su correspondiente inscripción registral.
Obviamente, cada Comunidad es distinta, por lo que para poder determinar la viabilidad de este acuerdo en cada caso concreto es fundamental contar con la opinión de un profesional.
