Elementos comunes y privativos en propiedad horizontal: claves legales y jurisprudencia actualizada.
La propiedad horizontal es una forma especial de dominio que plantea con frecuencia dudas prácticas entre propietarios, promotores, juristas y profesionales del sector inmobiliario. Una de las cuestiones más relevantes —y, a la vez, más conflictivas— es la diferenciación entre elementos privativos y comunes. Este artículo ofrece una explicación clara, con base legal y jurisprudencial reciente, de ambos conceptos, con especial atención a los anejos y al régimen jurídico de las plazas de garaje.
¿Qué se entiende por elementos comunes y elementos privativos?
La propiedad horizontal se caracteriza por una doble naturaleza jurídica: por un lado, un derecho exclusivo del propietario sobre su piso o local; por otro, un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
Así lo recoge el artículo 396 del Código Civil (CC):
«Los diferentes pisos o locales […] podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute…”
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 3, concreta que:
«Corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente […]
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”
La Resolución de la DGSJFP de 4 de junio de 2024 lo resume con precisión:
“Legalmente, en un régimen de propiedad horizontal, es elemento común todo lo que no conste configurado expresamente como elemento privativo.”
¿Qué es un elemento privativo?
Con base en el artículo 3.a) de la LPH, un elemento privativo es un espacio delimitado, susceptible de aprovechamiento independiente, que cuenta con elementos arquitectónicos e instalaciones incluidas dentro de sus límites, al servicio exclusivo del propietario.
1. Espacio delimitado y autónomo
El espacio ha de figurar en el título constitutivo, con sus linderos, extensión y planta. La Resolución de la DGRN de 16 de septiembre de 1967 estableció que debe atenderse a la situación real del inmueble, sin rigideces formales.
2. Aprovechamiento independiente
Debe poder usarse sin depender de otros elementos privativos. No basta con que sea físicamente accesible o delimitado: debe figurar como tal en el título constitutivo, según la SAP Ourense de 26 de septiembre de 2023:
«El requisito de ser susceptible de aprovechamiento independiente […] no es suficiente para configurar un elemento como privativo. Es necesario que figure así en el título constitutivo.»
3. Con salida propia
El art. 396 CC exige que el espacio tenga “salida propia a un elemento común o a la vía pública”. La doctrina mayoritaria entiende “salida” como acceso normal y no necesariamente exclusivo.
4. Instalaciones al servicio exclusivo del propietario
Incluye tabiques, puertas, ventanas, techos falsos, canalizaciones internas, siempre que estén dentro de los límites del espacio y sirvan exclusivamente al propietario.
La jurisprudencia diferencia claramente entre instalaciones comunes y privativas en función del punto de conexión:
“La naturaleza de la conducción cambia en el punto en que penetra en el elemento privativo, aunque el contador esté en otro lugar”
(SAP Bizkaia de 6 de julio de 2022)
¿Qué son los anejos?
Un anejo es un elemento accesorio de carácter privativo que se encuentra fuera del espacio principal, como garajes, trasteros, buhardillas o patios.
La LPH exige que figure expresamente en el título constitutivo, aunque no requiere que tenga cuota propia, ya que se integra en la del piso o local.
“Los anejos son elementos accesorios de carácter privativo que forman parte integrante de un elemento principal del que no pueden desvincularse sin modificación del título constitutivo.”
(Resolución DGSJFP de 3 de marzo de 2021)
No pueden venderse por separado del piso al que están adscritos, salvo que medie acuerdo unánime y modificación del título.
El régimen jurídico de las plazas de garaje
La plaza de garaje puede tener tres regímenes distintos, según la STS de 24 de diciembre de 1990:
- Anejo inseparable del piso o local.
- Finca registral independiente, con su propia cuota en la comunidad.
- Copropiedad en comunidad romana (pro indiviso) sobre el conjunto de plazas.
Esta sentencia reafirma que, cuando sea posible, debe prevalecer el régimen de propiedad horizontal frente a la comunidad ordinaria:
«La propiedad horizontal prevalece frente a la comunidad romana, porque en ella se distinguen partes exclusivas y comunes, mientras que en la comunidad de bienes hay un único objeto patrimonial indiviso.»
Conclusión
Distinguir entre elementos comunes y privativos no es una cuestión meramente teórica. Tiene implicaciones directas en:
- La delimitación de derechos.
- El reparto de gastos y cargas.
- La posibilidad de realizar obras o reformas.
- La configuración registral de las fincas.
La correcta redacción del título constitutivo, el cumplimiento de las exigencias de la LPH y la interpretación jurisprudencial resultan esenciales para evitar conflictos y asegurar la validez de los actos jurídicos sobre inmuebles sujetos a propiedad horizontal.
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