La devolución de la fianza es uno de los conflictos más frecuentes al finalizar un arrendamiento.
Muchos inquilinos entregan las llaves y esperan recuperar la fianza en pocos días. Muchos arrendadores, por el contrario, entienden que pueden retenerla durante meses, revisarlo todo con calma y descontar cualquier gasto que consideren oportuno. Ninguna de esas posiciones, formulada de manera absoluta, es correcta.
La fianza no es una penalización automática para el arrendatario ni una cantidad de libre disposición para el arrendador. Tiene una función de garantía, pero su destino final depende de cómo haya terminado realmente el contrato, de si existen cantidades vencidas y exigibles a cargo del inquilino y, sobre todo, de lo que pueda acreditarse después.
Cuál es el plazo legal para devolver la fianza
La regla básica es clara: el saldo de la fianza que deba restituirse al arrendatario devenga interés legal una vez transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la devolución.
Por tanto, el dato determinante no es tanto la fecha teórica de vencimiento del contrato como la efectiva restitución de la posesión del inmueble al arrendador. Esto es importante porque, en la práctica, muchos conflictos no giran tanto sobre si hay o no derecho a devolver la fianza, sino sobre cuándo empezó a correr ese mes.
Si la entrega de llaves no quedó documentada, el debate probatorio aparece casi de inmediato. Por eso, al terminar el arrendamiento, conviene dejar constancia escrita de la fecha, del estado del inmueble y de si el arrendador recibe o no la posesión sin reservas.
Conviene recordar, además, que la fianza obligatoria es de una mensualidad en los arrendamientos de vivienda y de dos mensualidades en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Qué intereses genera el retraso
Si el arrendador no devuelve dentro de ese mes la cantidad que deba restituirse, entra en juego el interés legal del dinero.
No hace falta una cláusula especial en el contrato para que nazca ese devengo. Lo establece directamente la ley. La lógica es sencilla: a partir de ese momento, el arrendador ya no puede seguir reteniendo sin coste una cantidad que no le corresponde o cuya retención no ha sido correctamente liquidada.
No debe confundirse esto con una sanción automática contra el arrendador. Si realmente existen cantidades debidas o desperfectos imputables al arrendatario, la fianza puede quedar aplicada, total o parcialmente, a su cobertura. Lo que no admite la ley es una retención vaga, genérica o puramente preventiva durante un tiempo indefinido.
Qué puede descontar realmente el arrendador
El arrendador no puede descontar “lo que estime oportuno”, pero sí puede retener o compensar cantidades vencidas, exigibles y debidamente justificadas derivadas del contrato.
Rentas impagadas
Éste es el supuesto más claro. Si al finalizar el arrendamiento quedan mensualidades pendientes, el arrendador puede imputar la fianza al pago de esas rentas, total o parcialmente.
Cantidades asimiladas cuyo pago corresponda al arrendatario
También pueden entrar aquí suministros, gastos o cantidades asumidas por el arrendatario en el contrato, siempre que realmente le incumbieran y puedan liquidarse con precisión.
No basta con alegarlos de forma genérica. Deben estar soportados documentalmente y responder a una obligación contractual o legal del inquilino.
Desperfectos imputables al arrendatario
El arrendatario debe devolver la finca al concluir el arriendo tal y como la recibió, salvo lo que se haya menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
Éste es el verdadero fundamento de la posible retención por daños. Si existen desperfectos reales, concretos y atribuibles al inquilino, el arrendador puede descontar su coste de reparación o reposición.
Daños causados por quienes convivían o dependían del arrendatario
La responsabilidad del arrendatario no se agota en sus actos personales. Si los daños han sido causados por personas que ocupaban la vivienda o el local con él, esa circunstancia no excluye automáticamente su responsabilidad frente al arrendador.
Qué no puede descontar libremente el arrendador
La gran cuestión práctica es ésta: no todo lo que obliga a gastar dinero al final del contrato puede cargarse al inquilino.
El desgaste normal por el uso y por el paso del tiempo
El arrendatario no responde del mero envejecimiento natural del inmueble ni de la pérdida ordinaria que provoca un uso correcto y normal.
Pintura envejecida por el transcurso del tiempo, juntas deterioradas por antigüedad o desgaste compatible con una utilización ordinaria no pueden tratarse automáticamente como daños deducibles de la fianza.
Mejoras, renovaciones o puesta al día del inmueble
La fianza no puede utilizarse para modernizar la vivienda, sustituir elementos antiguos por otros nuevos sin relación con un daño imputable o aprovechar la salida del arrendatario para hacer una reforma a costa de éste.
Una cosa es reponer un desperfecto causado durante el arriendo y otra muy distinta actualizar el inmueble.
Limpiezas genéricas o “puesta a punto” sin prueba suficiente
Tampoco es correcto cargar al inquilino una limpieza final genérica por sistema. Sólo cabría una reclamación si el estado de suciedad o abandono excede claramente del uso ordinario y puede probarse con seriedad.
Reparaciones no acreditadas
No basta con decir que “ha habido desperfectos”. Habrá que concretar cuáles, cómo se produjeron, por qué son imputables al arrendatario y cuánto cuesta realmente repararlos.
La prueba lo es casi todo
En la práctica, estos asuntos se ganan o se pierden más por la prueba que por la teoría jurídica.
Qué debería conservar el arrendador
Inventario inicial, fotografías de entrada, contrato, recibos pendientes, facturas o presupuestos de reparación, comunicaciones con el arrendatario y documento de entrega de llaves.
Sin esa base, la retención de la fianza se debilita enormemente.
Qué debería conservar el arrendatario
Contrato, justificante del pago de la fianza, transferencias de renta y suministros, fotografías del estado de salida, comunicaciones sobre finalización y, muy especialmente, prueba fehaciente de la entrega de llaves.
Cuanto más claro quede el momento de restitución y el estado del inmueble, menos margen habrá para retenciones arbitrarias.
Un error muy frecuente: compensar la última renta con la fianza
Muchos arrendatarios consideran que, si entregaron una mensualidad de fianza, pueden simplemente dejar de pagar la última renta y “compensarla” por su cuenta.
Jurídicamente, ésa no es una práctica aconsejable. La fianza no está concebida como sustituto automático de la última mensualidad, sino como garantía legal vinculada al final del arrendamiento y a la liquidación de obligaciones pendientes.
Sin pacto expreso con el arrendador, esa decisión unilateral suele generar más conflicto que soluciones.
Qué hacer si el arrendador no devuelve la fianza
Lo primero es reclamar formalmente la devolución, identificando la fecha de entrega de llaves, la cuantía entregada en su día y el plazo legal de un mes ya transcurrido.
Ese requerimiento conviene hacerlo por un medio fehaciente, precisamente para dejar constancia de la mora y de la posición del arrendador.
Si el arrendador alega desperfectos o cantidades pendientes, debe pedírsele concreción: qué conceptos reclama, a qué periodo corresponden, qué apoyo documental tienen y por qué entiende que son imputables al arrendatario.
Cuando la respuesta es difusa o inexistente, la posición del inquilino se fortalece.
Y si no hay devolución o la retención es manifiestamente excesiva, quedará abierta la vía judicial para reclamar la cantidad retenida indebidamente junto con los intereses legales correspondientes.
Conclusión
La fianza no se pierde por el mero hecho de terminar el alquiler. Debe devolverse el saldo que corresponda dentro del plazo legal de un mes desde la entrega de llaves, y desde ese momento la cantidad no restituida devenga interés legal.
El arrendador puede descontar rentas impagadas, cantidades contractualmente exigibles y desperfectos reales imputables al arrendatario, pero no el desgaste normal por el uso, las mejoras del inmueble o conceptos genéricos no probados.
En definitiva, el conflicto sobre la fianza no suele resolverse por intuiciones, sino por dos elementos muy concretos: qué dice la ley y qué puede probar cada parte. Y en esta materia, como en casi todo el Derecho arrendaticio, una buena documentación al inicio y al final del contrato evita muchos pleitos posteriores.
