En las comunidades de propietarios es frecuente que muchos vecinos no asistan a las juntas. Esa ausencia puede dificultar la adopción de acuerdos que requieren mayorías reforzadas, especialmente cuando la ley exige computar no solo a los asistentes, sino al total de propietarios y cuotas.
Para evitar que la simple inactividad de los ausentes bloquee el funcionamiento ordinario de la comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal regula el llamado voto presunto del propietario ausente. Ahora bien, esta figura no opera siempre ni permite aprobar cualquier acuerdo por silencio. Tiene requisitos estrictos y excepciones relevantes.
Qué es el voto presunto en una comunidad de propietarios
El voto presunto es una regla legal por la que determinados propietarios ausentes de la junta pueden ser computados como votos favorables al acuerdo adoptado por los presentes, siempre que hayan sido debidamente citados, sean informados del acuerdo y no manifiesten su discrepancia en plazo.
La regla se encuentra en el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dispone que se computarán como favorables los votos de los propietarios ausentes, debidamente citados, que, una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia ante el secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Por tanto, no se trata de una ficción absoluta ni de una autorización genérica para aprobar acuerdos sin mayoría. Es una regla de cierre: primero debe existir un acuerdo adoptado por los propietarios presentes; después se comunica a los ausentes; y solo si estos guardan silencio en el plazo legal, su voto se suma como favorable.
Requisitos para aplicar el voto presunto
Para que pueda operar válidamente el voto presunto deben concurrir, al menos, los siguientes requisitos:
1. Que el propietario sea realmente ausente
El artículo 17.8 LPH se refiere a los “propietarios ausentes de la Junta”. Por ello, la regla no debe confundirse con la abstención de quien asiste y decide no votar favorablemente. El propietario presente que vota en contra o se abstiene no pasa a ser favorable por el mero transcurso del plazo.
2. Que haya sido debidamente citado
El ausente debe haber sido convocado conforme a las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal. La convocatoria de la junta corresponde al presidente o, en su defecto, a los promotores de la reunión, y debe contener los asuntos a tratar, lugar, día y hora, practicándose las citaciones conforme al sistema previsto en el artículo 9 LPH.
Si la convocatoria es defectuosa, la aplicación del voto presunto puede quedar comprometida.
3. Que exista un acuerdo adoptado por los presentes
El voto presunto no sirve para transformar en aprobado un acuerdo rechazado en junta. La propia ley habla de propietarios ausentes que son informados del “acuerdo adoptado por los presentes”.
Esto significa que debe existir una base aprobatoria inicial en la junta. El voto presunto puede servir para completar la mayoría legal exigida respecto del total de propietarios y cuotas, pero no para invertir el sentido de una votación desfavorable.
4. Que el acuerdo se comunique al ausente
El plazo de 30 días naturales no empieza a correr por la mera celebración de la junta, sino desde que el propietario ausente es informado del acuerdo conforme al procedimiento de notificaciones de la comunidad.
La comunicación debe hacerse de forma que permita acreditar su recepción. Este punto es esencial, porque la comunidad que pretenda beneficiarse del voto presunto deberá poder probar que el propietario fue efectivamente informado.
5. Que el ausente no manifieste su discrepancia en plazo
El propietario ausente puede oponerse al acuerdo comunicando su discrepancia a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad. Debe hacerlo en el plazo de 30 días naturales y por un medio que permita dejar constancia de la recepción.
Si no lo hace, su voto se computará como favorable, salvo que el acuerdo esté incluido en alguno de los supuestos excluidos.
En qué acuerdos puede aplicarse el voto presunto
El voto presunto tiene especial utilidad en acuerdos que requieren mayorías sobre el total de propietarios y cuotas, como ocurre con determinados acuerdos de tres quintas partes o mayoría del total.
Por ejemplo, el artículo 17.3 LPH exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y cuotas para establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.
También el artículo 17.4 LPH exige, en determinados casos, el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y cuotas para innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
Ahora bien, en estos supuestos hay que analizar cuidadosamente el contenido económico del acuerdo, su finalidad y si la ley permite repercutir el coste a quienes no votaron expresamente a favor.
Cuándo no se aplica el voto presunto
La propia Ley de Propiedad Horizontal establece dos grandes excepciones.
1. Cuando no pueda repercutirse el coste a quienes no votaron expresamente a favor
El artículo 17.8 LPH excluye el voto presunto en los supuestos expresamente previstos en los que no pueda repercutirse el coste de los servicios a los propietarios que no hubieran votado expresamente a favor en junta.
Un ejemplo claro aparece en el artículo 17.1 LPH: determinadas infraestructuras comunes de telecomunicaciones o suministros energéticos colectivos pueden aprobarse por un tercio, pero la comunidad no puede repercutir su coste sobre quienes no hubieran votado expresamente a favor.
También debe extremarse la cautela en las mejoras del artículo 17.4 LPH cuando la cuota de instalación exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, porque el propietario disidente no resulta obligado al pago.
2. Cuando la modificación o reforma sea para aprovechamiento privativo
El artículo 17.8 LPH excluye igualmente el voto presunto cuando la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.
Esta excepción es muy importante en la práctica. Si un propietario pretende una actuación que, aunque afecte a elementos comunes, beneficia principalmente a su vivienda o local —por ejemplo, determinadas salidas de humos, cerramientos, conducciones, instalaciones privativas o alteraciones con utilidad exclusiva— no debe acudirse automáticamente al silencio de los ausentes para entender otorgada la autorización.
En estos casos, la comunidad debe valorar si se está ante una verdadera actuación de interés común o ante una modificación en beneficio particular de uno o varios propietarios.
3. Cuando sea necesario consentimiento expreso
Hay supuestos en los que la Ley exige consentimiento expreso. Por ejemplo, el artículo 17.4 LPH establece que no podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario si no consta su consentimiento expreso.
Asimismo, tras la reforma relativa a viviendas de uso turístico, la Ley exige aprobación expresa de la comunidad para el ejercicio de dicha actividad en los términos del artículo 7.3 LPH, remitiéndose al régimen del artículo 17.12 LPH. El artículo 17.12 exige, para aprobar, limitar, condicionar o prohibir dicha actividad, el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas.
En acuerdos de esta naturaleza conviene actuar con especial prudencia, porque la exigencia legal de aprobación expresa puede entrar en tensión con la idea de consentimiento tácito o presunto.
Diferencia entre voto presunto, abstención y voto en contra
El voto presunto solo afecta al propietario ausente. No debe confundirse con otras situaciones:
Voto en contra: el propietario expresa su oposición y no puede ser contado como favorable.
Abstención: el propietario asiste, pero no vota a favor. Como regla prudente, no debe tratarse como voto favorable presunto.
Ausencia: el propietario no asiste a la junta, es correctamente notificado del acuerdo y no se opone en 30 días naturales. Solo en este caso puede operar el artículo 17.8 LPH, si el acuerdo no está excluido.
Cómo debe actuar la comunidad para evitar impugnaciones
Desde un punto de vista práctico, la comunidad debe cuidar especialmente la documentación del acuerdo. Es recomendable que el acta refleje con claridad:
- Los propietarios presentes y representados.
- Las cuotas de participación computadas.
- El resultado exacto de la votación.
- Los propietarios privados de voto, si los hubiera.
- Los propietarios ausentes.
- La comunicación posterior del acuerdo a los ausentes.
- La fecha de recepción de la comunicación.
- Si algún ausente manifiesta discrepancia dentro de los 30 días naturales.
- El resultado definitivo del cómputo una vez vencido el plazo.
Esta precisión es esencial porque el artículo 18 LPH permite impugnar los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, los gravemente lesivos para la comunidad, los que causen grave perjuicio a un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o los adoptados con abuso de derecho.
Para los propietarios ausentes, el plazo de impugnación se computa desde la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento del artículo 9 LPH.
Conclusión
El voto presunto es una herramienta útil para evitar que la pasividad de los ausentes bloquee la vida ordinaria de la comunidad. Sin embargo, no puede utilizarse de forma automática.
Solo opera cuando hay un acuerdo adoptado por los presentes, los ausentes han sido correctamente citados y notificados, no se oponen en el plazo de 30 días naturales y el acuerdo no se encuentra dentro de las excepciones legales.
La clave está en distinguir entre acuerdos de interés común, en los que el silencio del ausente puede completar la mayoría legal, y acuerdos que requieren voto o consentimiento expreso, que generan costes no repercutibles a quienes no votaron a favor, o que benefician privativamente a uno o varios propietarios. En estos últimos casos, acudir al voto presunto puede convertir un acuerdo aparentemente aprobado en un acuerdo jurídicamente impugnable.
